房地产二级市场的机会比比皆是

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介绍

自全球金融危机以来,私募股权房地产基金筹集和部署的资本增长令人印象深刻. 在过去的12年里,已经有超过1万亿美元的资金用于此类基金.1 而且增长率——以及由此产生的量子——似乎都没有放缓. 

随着初级资本投资的增加, 一个自然的必然的市场倾向于以二次交易的形式发展. 简单地说, 次级投资是对现有资产的投资, 带来新的股权的结构或情况, 重置投资时钟,重新调整其所有权. 

房地产是二级市场中一个有吸引力的领域, 特别是考虑到被称为gp主导的资本重组的交易的出现. 曾被视为对难以出售的资产进行资本重组的一种方式, 这些交易现在被普通合伙人视为持有最佳资产的机会. 以及这些二级市场的投资者, 由gp主导的资本重组往往提供了一个机会,使投资者能够获得以前无法获得的高质量资产. 

的确,房地产二级市场的AUM达到了2.截至2020年9月底,房地产资产管理规模占所有房地产资产管理规模的7%,高于2013年底的不到1%.2 十博体育网预计,随着更多由gp主导的资本重组进入市场,这一比率将继续上升. 此外, 可投资的领域是巨大的,因为几乎所有商业房地产资产都是二级交易的候选资产, 不仅仅是基金. 

然而,重要的是要记住,新的机会会带来新的复杂性. 随着gp主导的资本重组正迅速成为房地产二级市场的未来, 十博体育网相信,充分利用这些机会需要拥有专业的经验和专业知识, 经营和投资房地产. 

房地产二级市场的增长

而房地产在很大程度上缺乏流动性,并被视为一种长期投资, 私募基金的寿命通常为7-10年. 这种时间错配可能会在二级市场创造机会. 

房地产二级市场的交易量经历了巨大的增长,因为有限合伙人和普通合伙人都在管理他们的私人市场投资时寻求灵活性和流动性(见图1)。. 2016年12月至2020年6月期间,房地产二级基金管理的资产几乎增加了两倍, 从9美元.30亿到270亿美元.3 今天, 房地产约占整个二级市场的5%, 而这一市场仍由私募股权资产主导(见图2). 

随着房地产融资的持续活跃, 在可预见的将来,这个阶段似乎为次要的重要机会而设置(见图3)。. 随着这些基金的期限接近尾声,许多普通合伙人可能会寻求资本重组. 因为任何房地产资产都有可能成为资本重组的备选对象, 这个市场的潜在规模是巨大的.

图1:房地产二手房交易量显著增长

房地产二手房交易量大幅增长
来源:Greenhill, Evercore, 2020年6月.

图2:私募股权继续主导二级市场

2020年二次交易

私募股权继续主导二级市场
资料来源:赛特资本《十博体育网》.”

图3A:强劲的融资推动了房地产二级市场

强劲的融资推动了房地产二级市场

图3B:预计房地产基金到期日

预计房地产基金到期日
Source: Preqin; Landmark, Park Madison, 布鲁克菲尔德 projections.
房地产二级市场的机会比比皆是

gp主导的资本重组的兴起

lp主导的交易是更传统的二级交易类型. 其中包括在基金终止前出售有限合伙人的基金权益. 例如,传统的二级基金为这些有限合伙人提供流动性, 以满足资金限制), 允许他们尽早锁定收益,或者给他们一种方法来减少对某种资产类别的过度配置.

购买次级权益的投资者, 另一方面, 能够以有吸引力的估值获得优质资产吗, 曲线缓解, 更高的当前收入, 更短的回收期和更大的多样化. 对次级债的敞口也可以广泛地增强防御能力, 投资房地产的风险调整方法.

由gp主导的交易是最近才出现的现象. 普通合伙人主导是一个宽泛的类别,包括普通合伙人为自己或投资者创造流动性的多种方式, 包括资本重组, 投标和分拆. 

图4:gp主导的二级市场份额不断增长

gp主导的二级市场份额不断增长
来源:Evercore.

图5:以gdp为主导的增长似乎将继续

以gdp为主导的增长似乎将继续
资料来源:布鲁克菲尔德资产管理公司.

对于普通合伙人来说,参与二次交易可以带来一些好处. 它可以让他们: 

  • 加速有限合伙人的流动性和锁定收益 
  • 将战略和/或长期投资者加入他们的投资者基础 
  • 保留许多最好的资产,同时实现额外的上升 
  • 为新的或后续投资获得新的资金
  • 为有限合伙人提供更个性化的解决方案

gp主导的交易还可以为主要和次要有限合伙人提供一些好处, 例如:

  • 调整基金的经济状况,使普通合伙人的利益与有限合伙人的利益更一致
  • 尽早实现投资回报或锁定收益
  • 产生的流动性
  • 管理或重新平衡投资组合
  • 以难以直接收购的优质资产为目标
  • 转向由gp主导的资本重组

作为这些好处的结果, 近年来,由gp主导的交易在整个二级市场中占据了更突出的份额. 预计到2020年,gp主导的资本重组将占整个二级市场的50%, 从2019年的32%上升,十博体育网预计这一趋势将继续(见图4和图5).

为什么是现在?

宏观事件——比如全球金融危机——往往会刺激更多的二级市场活动. COVID-19危机似乎是最新的催化剂, 将gp主导的资本重组推向房地产二级市场的顶端,因为许多gp不得不改变他们在酒店业的退出计划, 零售及办公资产.

然而,“为什么是现在”这个问题的最佳答案可能是全科医生思维方式的进化. 而一般合伙人过去只寻求对最差资产进行资本重组, 现在,他们主要是为了寻求最好的结果. 换句话说, 即使在市场特别强劲的时候, 一般合伙人可能希望引入新的资本,给自己更多的时间来处理那些具有显著附加价值创造潜力的资产, 尤其是在那些花了数年时间才积累起来的投资组合中. 

目前,十博体育网看到各种类型的次级交易出现了,原因有很多. 例如,一些有限合伙人可能只是想重新平衡他们的投资组合, 减少对房地产私募股权的配置. 十博体育网还看到二级市场作为事件驱动的机会主义投资出现, 这可能涉及有限合伙人(通常是高净值投资者),他们在五六年前投资了一家房地产基金,现在正在寻找退出的机会. 在许多情况下, 他们愿意出售, 通常是对机构投资者, 以低于内在价值的价格出售. 

最后, 在COVID影响业务计划的情况下,也会出现机会, 造成LP基底的破坏, 战略或资本配置. 在这里, 这些基金正在寻求机构资本, 深入行业的关系, 组织或运营经验来帮助他们实施商业计划.

房地产二级市场的机会比比皆是

管理复杂性

房地产二次交易的类型差异很大. 它们可能包括从现有机构或高净值投资者手中收购私人持有的资产(全部或部分),或购买房地产基金权益. 

他们可以使用各种各样的法律结构, 包括混合型封闭式基金, 独立的账户, 合资企业, 房地产投资信托基金, 运营公司和开放式基金. 因此, 对于那些希望投资中学的人来说,舒适和复杂的经验是一个优势.

gp主导的资本重组的兴起也凸显了在这些交易中需要更专业的合作伙伴. 例如, 这些交易往往涉及单一资产或高度集中的投资组合. 具有承销能力和投资专业知识的投资者能够进行必要的尽职调查,可能会在投资的剩余生命期内为关系增加价值. 

前方有很长的跑道

而绝大多数二级市场都是私人股本, 房地产和基础设施等领域正在增长. 这, 还有潜在的好处,比如加速流动性, 锁定收益和价值创造机会——意味着十博体育网相信,从现在开始,二级市场还有很长的路要走. 这对以共和党为首的那部分人来说尤其如此. 

随着市场变得更加复杂, 十博体育网认为,投资者应考虑更新的交易类型,以便获得高质量资产. 以及由gp主导的资本重组和其他次级资本重组可能带来的潜在好处, 十博体育网认为,最好的方法是继续专注于尽职调查.

尾注:

1. 从2008年1月1日到2019年12月31日.
2. Preqin.
3. Preqin.

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