办公室的未来:不是你想的那样

白皮书

在2019冠状病毒病(COVID-19)肆虐的环境中,远程工作得到了普及, 十博体育网相信,充满活力的物理工作场所仍将是需求——这也是企业文化的关键.

今天的劳动力可能从来没有想过他们不得不在一场大流行中生活和工作. 旨在减缓COVID-19传播的封锁措施,促使许多公司迅速利用技术,将员工转移到远程工作. 这一经历在行业观察人士中引发了一个大问题:普遍在家办公的快速解决方案是否会在长期内成为一种固定模式,是否会导致对办公空间的需求下降?

十博体育网相信答案是否定的. 在十博体育网看来, 成功的公司重视面对面合作的力量,以塑造一个动态的企业文化, 他们的员工也是如此. 而远程工作在短期甚至中期都是有效的, 它不能永远取代人类的互动, 可以引入一个 长长的风险清单. 最终, 一个公司的文化需要人际联系——以及支持它的实际工作空间——才能茁壮成长.

十博体育网的展望是基于十博体育网与世界各地的租户密切合作的经验, 十博体育网对韩国和德国等已经开始复苏的地区的观察,以及十博体育网作为业主经营者的历史可以追溯到100多年前.

在全球拥有超过250家办公物业, 十博体育网成功地度过了许多富有挑战性的时期, 包括网络泡沫(那时人们预计远程办公等技术进步将使实体办公室过时), 9月11日, 2001恐怖袭击, 全球金融危机和英国脱欧公投. 办公室承受了这些和其他的冲击, 十博体育网预计,这种韧性将在大流行期间和之后持续下去.

一个重要的区别是,十博体育网的观点聚焦于十博体育网拥有和运营办公资产的区域:A级的顶级品质的建筑,在主要的城市中心,配有满足“生活”需求的设施, 工作, 玩“环境. 十博体育网预计,这些资产的表现将远远好于那些延迟资本支出水平较高或位于不太理想地点的老写字楼.

事实上, 长期而言,由于大流行的心理影响抑制了办公室密集化的长期趋势,对高质量办公空间的需求甚至可能增加.

短期前景:弹性

在大流行, 布鲁克菲尔德的商业性质, 包括办公室, 是否在很大程度上保持开放,使租户能够维护关键的基础设施和运营. 目前,十博体育网的主要重点是帮助租户实施回归运营的最佳实践,以及沟通十博体育网正在采取的措施,以确保员工回归时办公场所的安全.  

作为这个过程的一部分, 十博体育网已经考虑了危机对办公部门的潜在短期影响, 调查十博体育网的住户,亲眼看到其中的影响. 十博体育网的发现表明,该行业在短期内的影响将是有限的.

事实上,在整个大流行期间,高质量写字楼的租金支付一直保持稳定, 十博体育网整个6月的收藏基本上没有受到影响. 此外, 由于办公室租赁为长期租赁(10年或以上), 十博体育网认为,未来12至18个月,该行业应受到良好保护,免受任何短期市场低迷或负面情绪的影响.

说到在家工作, 十博体育网看到雇主在这一时期采取了不同的方法. 一些引人注目的科技公司已经宣布,他们的员工将继续长时间远程工作, 甚至不确定, 期. 然而, 十博体育网仍然怀疑,有相当数量的租户最终会拥有真正的远程劳动力,超过他们所在地区重新开放计划所需要的时间. 事实上, 此前,该公司曾宣布,未来10年内将有多达一半的员工在家办公, Facebook最近签署了一份730美元的租约,在曼哈顿西区,除了去年年底签订的一份1平方英尺的租约外,该公司还在曼哈顿西区租了一套1平方英尺的公寓.500万平方英尺,就在几个街区之外.1

某些公司在可预见的未来让员工留在国内的决定,不一定反映出长期的战略转变. 在许多情况下, 这些公司在保持社交距离的同时,无法容纳超过50%的员工, 许多政府的指导方针和计划一直在变化,时间表也不确定. 最后, 值得指出的是,一些科技公司也在销售云服务, 在线商品和应用程序, 因此他们并不急于鼓励他们的人民回来.

与此同时, 十博体育网的许多租户都积极参与制订和执行回归办公室的计划, 其速度因地区而异. 在许多亚洲国家, 包括中国和韩国, 十博体育网已经看到很多劳动力回到了办公室.  

当员工回到办公室时, 他们会发现他们的环境已经发生了重大的变化. 这些措施可能包括根据修订的健康指南加强清洁程序, 确保生病员工不来上班的政策, 公司提供的个人防护设备和社交距离要求. 员工也可能注意到新的办公室布局和升级的功能, 比如用透明屏障隔开的工作站, 无接触电梯系统和新的空气过滤系统,循环更清洁的空气. 事实上, 在布鲁克菲尔德, 十博体育网正在纽约试点先进的空气通风和过滤系统, 多伦多和卡尔加里办事处, 十博体育网计划将这项技术应用于十博体育网所有租用的办公物业.

长期前景:办公室,重申

当然,办公需求的潜在变化将取决于更广泛的因素. 政府需要在安全问题和重新开放目标之间取得平衡, 哪些将在决定公司计划中发挥主要作用. 新型冠状病毒肺炎有效疫苗或治疗方法的开发将, 当谈到, 在大流行的演变及其对就业的影响方面,它显然也将改变游戏规则.

不管, 基于十博体育网在房地产市场的投资经验, 十博体育网已经看到了一些长期趋势:

在家工作最终将成为一种 补充,而不是 代替,办公室. 而远程工作可以为员工提供灵活性, 办公室工作允许合作, 连接和文化是企业成长的必要因素, 风险管理与控制, 和员工发展. 根据最近的 报告 FICC市场标准委员会, 广泛分布的远程劳动力给公司带来了超过40种特定的风险, 包括与网络安全相关的内容, 保密, 执行, 员工待遇和生产力.2

在新员工入职和指导年轻员工时,面对面的交流尤为重要, 当然, 是公司长期发展的关键吗. 十博体育网的租户告诉十博体育网,这些流程无法通过视频会议长期复制和维护.

最近的一项调查显示,78%的公司预计,只有10%或更少的员工将永远与外界保持距离.

在家办公将永远持续的想法似乎已经成为潮流. 根据 华尔街日报如今,越来越多的公司表示,他们不认为在家办公是一个长期的解决方案.3 巴克莱首席执行官斯特利(Jes Staley) 最近的评论 在谈到让员工长期留在办公室的重要性时:“十博体育网希望十博体育网的员工重新团结在一起, 确保十博体育网确保十博体育网的文化和控制的进化, 我认为随着时间的推移,这将会发生."4 事实上, 十博体育网的大多数租户都告诉十博体育网,他们很高兴能让员工回到办公室,与他们互动. 最近一项针对美国2,300多名工人的调查显示,在美国,有一半以上的工人在工作.S. 这表明很多员工也有同感.

在2019冠状病毒病(COVID-19)之前并不偏远的劳动力中,有多少比例将在2019冠状病毒病(COVID-19)后永久偏远?

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截止2020年3月30日. 来源:A Gartner, Inc. 调查了317位首席财务官和财务主管.

只有12%的美国人.S. 根据最近的一项调查,员工希望全职在家工作.

你是想回到办公室还是继续远程工作?

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来源:Gensler U.S. 2020年在家工作调查. 这项调查是在线进行的,匿名小组调查了2300多名美国人.S.他们是一家100多人的公司的全职员工. 每个被调查者都在一个

占地面积的需求将保持稳定,在某些情况下甚至可能增加. 认为远程办公的任何长期增长都会自动导致容纳员工所需的办公空间的减少,这是一种误解. 几乎所有的员工都会偶尔来办公室, 公司通常至少需要与大流行前相同数量的空间. 

大多数员工也希望有更多的私人空间, 不仅仅是为了健康和安全, 但是,几十年来,办公室密度的增加可能已经把钟摆向一个方向摆得太远了. 例如, 许多员工将很高兴地告别“办公桌轮用制”,这是一种给员工提供有限数量的未分配座位供他们共享的办公室趋势.

在一定的社会距离规范和健康安全协议可能会持续的情况下, 有些雇主可能需要更大的办公空间. 基于十博体育网的研究和实例, 这相当于人均200平方英尺(约为2011年的平均密度)左右,需要增加约33%的空间.

新型冠状病毒感染症(COVID-19)很可能会扭转办公室密集化的趋势

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来源:Cushman瑞银(瑞银(UBS)) & 韦克菲尔德,布鲁克菲尔德的研究

在十博体育网的经验, 一些租户已经开始探索如何重新配置甚至增加办公室的长期空间. 事实上, 十博体育网在亚洲的一家租户在该国封锁仅几周后,办公室面积就增加了近一倍. 特别是那些拥有密集交易大厅的公司,将需要优先改变这些空间, 因为交换工作比其他工作更需要员工呆在办公室里. 和, 最后, 一些公司正在考虑增加专门用于与外部客户举行会议的空间, 在某些情况下,在独立的楼层.

十博体育网希望为员工提供更多的个人空间, 也许更接近10年前每个员工的平均占地面积, 即使在疫苗接种后的世界,恐惧和社会距离预期仍将持续(见下文的调查结果),也应被证明是持久的。. 在最近的一份报告中, 瑞银(瑞银(UBS))也持同样观点, 声明“企业不太可能像他们现在做的那样,经历撤掉椅子的过程, 相反,十博体育网应该朝着一个更可持续的方向发展.e.低密度)的设置,以应对新的流行病.”7

公司办公室环境的哪些改变会让你回到办公室时感到舒适?

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来源:Gensler U.S. 2020年在家工作调查. 这项调查是在线进行的,匿名小组调查了2300多名美国人.S.他们是一家100多人的公司的全职员工. 每个被调查者都在一个

门户市场将继续吸引和留住租户. 过去,城市的丧钟曾多次敲响——在20世纪70年代的财政危机中,仅纽约的未来就受到了许多人的质疑, 80年代和90年代的犯罪浪潮, 911和全球金融危机的余波. 当然, 纽约不仅经受住了这些风暴,而且变得更加强大, 原因很简单:年轻人和老年人都想享受大城市的活力.

高品质办公空间领先, 供应受限的市场还将继续吸引租户,因为大城市将继续发挥吸引人才的磁石作用. 这, 十博体育网预计, 即使十博体育网面临covid -19的挑战,这种情况也会继续存在,这是为什么此类资产在十博体育网的房地产投资组合中占很大一部分的原因吗.

供应减少可以抵消办公空间需求的下降. 鉴于大流行及其对投资者对办公地产看法的寒蝉效应, 新的破土动工可能很少, 随着建筑贷款不可避免地收紧. 花旗集团7月29日的一份研究报告指出,目前美国的石油产量水平为2%.S. 办公室的开始,作为百分比的美国.S. 办公室股票,明显低于历史平均水平.8 新建筑的减少反过来又会给需求带来进一步的上行压力.

现在并不意味着永远. 十博体育网在房地产上的多年投资让十博体育网懂得了保持长远眼光的价值. 9/11事件后, 例如, 几乎所有人都预料到公司会大批腾出高层办公楼, 很难想象工人们会对恢复正常的业务感到舒适. 但是,尽管那次事件的记忆产生了持久的影响, 每个人最终都回去工作了, 即使在更高的楼层. 同时, 一些在遭受攻击后立即实施的新程序——如安全检查和使用身份证——成为商业地产领域的永久特征.

以同样的方式, 重要的是要区分COVID-19疫情暴发后的临时措施和长期做法. 即使在新冠病毒疫苗开发和实施之后, 许多新的清洁方法, 平面图和技术可能仍将是工作场所的固定装置. 但十博体育网预计,这个时间点的其他特征——比如在家庭办公室围绕着笔记本电脑和视频会议的工作日——会有更短的货架期. 

与高信用质量的租户合作,并在投资组合中维持延长加权平均租期(WALT),可以抵消条件反射反应. 2016年最初的脱欧公投, 例如, 不会对十博体育网的伦敦资产产生重大影响吗. 十博体育网的租赁一直在继续,没有因为头条新闻宣布伦敦作为全球商业中心的消亡而中断. 事实上, 在这段时间里, 十博体育网的办公室使用率保持稳定, 自那以后,这座城市进一步巩固了自己在全球经济中的领导地位.

底线

毫无疑问,大流行的经历将对人们以及他们的日常生活方式留下持久的印记. 政府将需要确保人们再次感到乘坐公共交通工具是安全的,而在办公室工作将需要值得的旅行. 前锁定, 办公空间已经成为影响公司吸引和留住优秀人才的关键因素. 这在新冠疫情后时代只会变得更加重要,因为大流行的心理影响可能会导致员工寻找布局更宽敞的公司.

最终, 十博体育网预计办公行业将继续繁荣, 对拥有最好系统的高质量办公楼的需求更大, 技术和可持续性证书. 这些办公室将配备良好的设备,以提供一个充分利用人际关系力量的环境, 以及对员工健康和安全的额外支持. 换句话说, 十博体育网相信,新常态将与旧常态非常相似,办公室将重新成为公司及其员工的重心.

视频运行时: 3:13

尾注:
1. 《十博体育网》,“Facebook对N的未来下了很大的赌注.Y.C.和办公室,与新租约,“8月. 3, 2020
2. FMSB,聚焦评论,“检查FICC市场的远程工作风险,2020年7月
3. 《十博体育网》,“公司开始认为远程工作并不好”,2020年7月24日
4. BBC, 2020年7月29日,“巴克莱:十博体育网希望十博体育网的员工回到办公室。
5. 国家经济研究局, 2019冠状病毒病期间的合作:新冠肺炎对工作性质的影响,“2020年7月
6. 美世,“北美员工离职:趋势和影响”,2020年1月29日
7. 瑞银(UBS), 全球房地产分析, “特别版:新冠肺炎加速房地产格局转变,”6月29日, 2020
8. 花旗研究,“铲子向下”,2020年7月29日

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